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Les Servitudes
1. Définition

Une servitude est une charge imposée à un immeuble pour l'usage et l'utilité d'un immeuble voisin.

Cette charge pèse sur le bien lui-même, indépendamment de son propriétaire, et survit donc aux ventes et aux héritages successifs.

2. Les origines

Les origines d'une servitude peuvent être diverses. Une servitude peut découler:
  • d'un accord ou d'un acte entre deux voisins (servitude conventionnelle),
  • d'une tolérance trop prolongée (30 ans),
  • de la loi (servitude légale),
  • de la division en deux d'une même propriété.
3. Extinction

Si une servitude existe, elle peut s'éteindre, et ce de différentes manières.
  • Par la prescription.
  • Par la modification des lieux.
  • Par accord amiable entre les voisins.
Extinction par la prescription

Si pendant 30 ans le bénéficiaire d'une servitude n'en a pas fait l'usage, celle-ci s'éteint. Mais attention, ici le critère d'utilité n'entre pas en jeu. Ainsi, une servitude peut être maintenue même si on en a pas l'utilité.

Extinction par la modification des lieux

Si une propriété était enclavée, et avait donc besoin d'un droit de passage chez le voisin pour pouvoir y accéder, ce passage cesse si soudain un accès direct sur la voie publique est alors possible.

Extinction par accord amiable entre les voisins

Deux propriétaires peuvent d'un commun accord mettre fin à une servitude à condition de l'authentifier devant notaire.

4. Les différents types de servitudes

Il existe différentes formes de servitudes dont les plus courantes sont:
  • Servitude de puisage.
  • Servitude de vue.
  • Servitude de mitoyenneté.
  • Servitude de passage.
La servitude de puisage

Elle donne droit à un propriétaire d'aller puiser de l'eau dans le puits de son voisin. Même dans le cas où le bénéficiaire de la servitude obtient l'eau courante chez lui, la servitude ne s'éteint pas pour autant.

La servitude de vue

Elle donne droit à un propriétaire d'avoir une ouverture pour la lumière chez son voisin.

Ces ouvertures sont réglementées. Elles doivent être pratiquées à une distance minimum de 1,90 mètre par rapport aux limites du terrain de son voisin si la vue est droite (c'est-à-dire en regardant de face au milieu de la fenêtre), et 0,60 mètre minimum si la vue est oblique (c'est-à-dire en regardant à droite ou à gauche).

Par contre, si le mur voisin est aveugle et ne comporte aucune ouverture, ces minima ne sont pas requis.

Dans l'hypothèse où la distance minimale ne peut être respectée, on peut néanmoins pratiquer une ouverture garnie de barreaux, d'un châssis fixe et de divers dormants à 2,60 mètres du sol par les pieux du rez-de-chaussée et à 1,90 mètre du plancher pour les pieux aux étages.

La servitude de mitoyenneté

Elle oblige chacun des propriétaires à participer pour moitié à l'entretien de la clôture.

Un mur qui sépare deux propriétés est supposé être mitoyen (c'est-à-dire appartenir aux deux propriétaires), sauf preuve du contraire. Dans l'hypothèse ou un mur est construit en limite d'une seule propriété mais comporte en son sommet deux pentes, celui-ci sera également considéré comme mitoyen. Dès lors, tous travaux de réfection ou reconstruction du mur seront effectués à frais communs à moins de renoncer à sa mitoyenneté.

Il faut noter également qu'un propriétaire peut appuyer une construction contre un mur mitoyen qu'à la seule condition d'en demander expressément l'autorisation écrite à son voisin.

De même, si un mur de séparation entre deux propriétés n'est pas mitoyen, il peut le devenir à la demande expresse d'un des deux voisins qui devra alors rembourser la moitié de la valeur du mur plus la moitié du terrain sur lequel il est construit.

Dans l'hypothèse d'une haie commune, l'entretien de celle-ci est comme pour le mur à frais communs.

A tout moment, chacun des deux voisins peut la détruire sur toute la partie qui se trouve chez lui, à charge de la remplacer par un mur.

De la même façon, chaque voisin peut exiger que soient arrachés les arbres situés dans cette haie commune.

La servitude de passage

Elle permet au propriétaire du fonds enclavé de passer sur un fonds voisin pour y accéder.

Cette servitude va s'exercer sur le trajet le plus court et le moins nuisible pour rejoindre la voie publique.

En contre partie, la personne qui utilise cette servitude devra prendre à sa charge tous les frais d'entretien du chemin et verser une indemnité correspondant au droit de passage chez autrui.

Lorsque l'enclavement disparaît, la servitude disparaît également, quelle que soit son origine, y compris si elle émane d'un acte.

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