Il est rare lorsqu’un agent immobilier fait visiter un bien immobilier à un client que ce dernier donne immédiatement son accord à son acquisition.

Dans la pratique le plus souvent, la personne qui désire se porter acquéreur du bien fait une offre à un prix inférieur qu’à celui qu’il lui a été indiqué par l’agent immobilier.

Cette offre doit être formulée par écrit pour être sérieuse, mais elle n’est aucunement contraignante à l’égard de l’agent immobilier qui reste en droit de la refuser en tant que mandataire. Ainsi, l’agent immobilier fait rédiger une offre d’achat sous seing privé et la transmet au vendeur.

L’offre d’achat n’a en vérité qu’une valeur psychologique :

• Elle fait prendre conscience de son engagement à la personne qui désire se porter acquéreur.
• Elle fixe la volonté du vendeur sans pour autant l’obliger puisque aucun avant-contrat n’est signé.

Par contre, l’offre d’achat permet à l’agent immobilier qui n’a pas de mandat exclusif mais seulement un mandat simple de vente d’arrêter éventuellement tout pourparler entre le vendeur et ses confrères et de suspendre la vente.

Il faut noter également que la technique de l’offre d’achat est également utilisée lorsque l’agent immobilier n’a pas de mandat de vente donné par le propriétaire. Dans cette hypothèse, le client qui se propose d’acheter le bien délivre un mandat de recherche à l’agent immobilier et en même temps formule par écrit une offre d’achat qui sera transmise au propriétaire.

Dans la pratique, certains agents immobilier peu scrupuleux organisaient des enchères déguisées entre les différents candidats à l’acquisition d’un bien immobilier en assortissant à leur offre d’achat le versement d’une somme d’argent. Le résultat était que bien souvent ces sommes n’étaient pas restituées. La loi SRU du 13 décembre 2000, entrée en vigueur le 1 juin 2001, introduit dans le code civil un nouvel article 1589-1 au terme duquel :

“se trouve frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme”.

Donc, désormais, toute promesse unilatérale d’achat assortie d’un versement de fonds est frappée de nullité.